Novi banner Delfin - 2025-2026
LIRA okomiti
Mimi - 13. siječnja 2025. - 13. siječnja 2026.
RAZGOVOR S POVODOM: JOSIP BIŠĆANIN, DIREKTOR KOMUNALCA

O novom Zakonu o zgradama i što suvlasnici trebaju znati o ključnim novostima

09.10.2024. 08:45 | 1146 pregleda | Vijesti

Piše:
Dinko Kliček

S početkom sljedeće godine na snagu stupa novi Zakon o zgradama koji uvodi brojne promjene u upravljanju stambenim i stambeno-poslovnim zgradama. Zakon regulira sve, od osnivanja zajednica suvlasnika do obveznog osiguranja zgrada i sufinanciranja ključnih infrastrukturnih radova. O tome što će ove promjene značiti za suvlasnike zgrada, razgovarali smo s Josipom Bišćaninom, direktorom Komunalca Pakrac. Podsjetimo, Komunalac na području gradova Lipika i Pakraca upravlja sa 78 zgrada s nešto više od 1000 stanova.
U razgovoru, Bišćanin nam je pojasnio ključne novosti koje donosi ovaj zakon te kako će one utjecati na svakodnevni život stanara, ali i na dugoročno održavanje zgrada.

Zgradama pravna osobnost

„Prije svega, jedna od najvažnijih stvari jest da zajednica suvlasnika postaje pravna osoba, što znači da će svi vlasnici stanova u zgradi biti njezini članovi. Ta zajednica upravljat će zajedničkom imovinom, a sredstva zajedničke pričuve bit će njezina imovina. Novina je i da će moći stjecati prava, obveze, pa čak i tužiti ili biti tužena. Pravnu osobnost zajednica suvlasnika stječe upisom u Registar zajednica suvlasnika, a identificirat će se nazivom "Zgrada" i OIB-om, uz adresu zgrade. Što se tiče samog Registra zajednica suvlasnika, to će biti javna elektronička baza koju vodi tijelo nadležno za geodetske i katastarske poslove. U njemu će biti evidentirani svi važni podaci o vlasnicima i dijelovima zgrada. Također, važno je napomenuti da zajednica suvlasnika, zajedno sa svim suvlasnicima i upraviteljem, odgovara za štetu koja nastane zbog neodržavanja zgrade", objašnjava Bišćanin te dodaje da se jedna od važnih promjena odnosi na smanjenje potrebne većine suvlasnika za donošenje odluka o hitnim popravcima, investicijama, kao i imenovanju upravitelja i predstavnika suvlasnika. To će znatno ubrzati procese koji su do sada znali zapeti zbog nesuglasica.
Što se tiče visine pričuve, Bišćanin objašnjava da zakon jasno definira minimalni iznos pričuve. Ona bi prema novom zakonu iznosila 0,54 posto etalonske cijene građenja četvornog metra. Etalonsku cijenu građenja će odrediti nadležno ministarstvo, a prema neslužbenim informacijama minimalna cijena redovne pričuve iznosila bi 0,36 eura/m2. Postotno, to je uvećanje od 80% u odnosu na današnju cijenu pričuve koja iznosi 0,20 eura – ali ta je stopa u primjeni još od 1997. godine i već dugo nije realna. Ovdje je riječ o zakonski propisanoj minimalnoj cijeni redovne pričuve. Suvlasnici mogu donijeti odluku da cijena bude i veća, ovisno o njihovim željama koliko žele ulagati u zgradu.

Opis nije dostupan.

Važan dokument – Godišnji program održavanja

Jedna od novosti jest i uvođenje sankcija za one zgrade koje ne donesu Godišnji program održavanja zgrade, koji sadrži planirane troškove, a to su: obvezni radovi, redovito održavanje (mali popravci), hitni popravci, nužni popravci (radovi koje nalaže građevinski inspektor), izvanredno održavanje, usluge (pogonski troškovi, režije...), troškovi osiguranja i ostali troškovi. Ukoliko se ne donese godišnji ili višegodišnji program održavanja, suvlasnici će morati uplaćivati pričuvu u peterostrukom iznosu. Navedeno, međutim, ne bi trebalo predstavljati problem s obzirom da je u pitanju već uhodana praksa, ali će se vjerojatno trebati napraviti određene korekcije.
Nadalje, nastavlja Bišćanin, zakon predviđa sufinanciranje nekih ključnih ulaganja.
„Republika Hrvatska će sufinancirati trećinu troškova za ugradnju dizala u zgrade koje ispunjavaju uvjete, što je odlična prilika za olakšanje pristupa osobama sa smanjenom pokretljivošću, za što će godišnje izdvajati 5 milijuna eura. Preostale dvije trećine snosit će jedinice lokalne samouprave (ne obavezno) te sami stanari. O mogućnosti ugradnje dizala bit će neophodno potražiti mišljenje struke (građevinske, strojarske, elektro i sl.) u obliku projekta, a o čemu će kasnije ovisiti potencijalna izvedivost i visina investicije.“

Bez klima na pročeljima do javnih površina

Posebno zanimljiva novost jest zabrana zahvata na pročeljima zgrada. Na izgrađenim zgradama neće se smjeti izvoditi radovi nadograđivanja, natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa, a na uličnim pročeljima zgrada ili dijelovima okrenutim prema javnim površinama neće se smjeti postavljati antene i klimatizacijski uređaji. Zakon se ne primjenjuje retroaktivno (tko je ugradio – ugradio je). Novo stanje nadzirat će komunalni redar, a novčane kazne od 1000 do 5500 eura uplaćivat će se u gradski proračun. Kako bi imali uvid u stanje, iz Komunalca najavljuju snimanje i stvaranje foto-arhive trenutnog stanja za vlastite potrebe.

Opis nije dostupan.

Naplata kršenja kućnog reda, suglasnosti pri kratkoročnom najmu

Zakon također postrožava pravila kućnog reda, nastavlja Bišćanin. Povreda kućnog reda ubuduće može biti sankcionirana, a suvlasnik koji krši pravila bit će dužan uplatiti trostruki iznos pričuve za taj mjesec. Odluka o povredi kućnog reda donosit će se kada natpolovična većina suvlasnika to potpiše.
Konačno, novina koja će se osobito ticati vlasnika stanova za kratkoročni najam jest da će oni biti dužni plaćati dvostruki iznos pričuve, a novi iznajmljivači ishoditi i pisanu suglasnost većine suvlasnika, kao i bespogovornu (stopostotnu) suglasnost onih vlasnika čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njihovim stanom. Za kršenje novih propisa predviđene su kazne od 2000 do 10 000 eura, a prihod ide u JLS.
Za kraj, Bišćan je kao novost spomenuo i novu obvezu Upravitelja u okviru održavanja, a to je ustroj dežurne službe za hitne intervencije. Iako i danas na teren izlaze po prijavi kvara, dežurna služba Komunalca trebala bi prijavljene probleme – ukoliko to okolnosti dozvole - rješavati u roku od 3 sata.

M. Komljenović: Velika većina zgrada u vrlo dobrom stanju

Kako će sve ove novine iskomunicirali s partnerima, odnosno predstavnicima stanara, upitali smo Marija Komljenovića, voditelja odjela u Komunalcu na poslovima upravljanja stambenim zgradama.
„Sve ove promjene imaju za cilj unaprijediti upravljanje i održavanje zgrada, poboljšati sigurnost, ali i kvalitetu života svih nas. Siguran sam da će nam nove mjere donijeti dugoročne koristi, a očekuje nas vrlo opsežan posao prezentiranja, pripreme podataka za registre zajednice vlasnika, usklađivanja i dogovaranja sa stanarima kako bi ovaj prijelaz protekao na obostrano zadovoljstvo. No sve ćemo to uraditi tek onda kad Zakon zaživi u svom konačnom obliku, a to je najavljeno od 1. siječnja 2025. godine“, istaknuo je Komljenović te se osvrnuo na stanje zgrada kojima Komunalac upravlja.
„Općenito, sve zgrade kojima upravlja Komunalac su u vrlo dobrom stanju. Velika većina njih iskoristila je mogućnost energetske obnove, čime je postignut energetski minimum i nema potrebe za značajnijim kapitalnim ulaganjima. Nekoliko zgrada je, doduše, odustalo od obnove, a neke su upravo u postupku, poput onih u Lipiku - Marije Terezije (Dom 5). Razloge stanara koji su odustali od energetske obnove vidim u lošijim uvjetima danas nego što je to bilo prethodnih godina, ponajprije zbog skupljeg materijala i povećane cijene rada te smanjenog sufinanciranja, koje je sada 60 u odnosu na ranijih 80 posto“, zaključio je Komljenović.

Kako će se novi zakon odraziti na stanare stambenih zgrada u Lipiku i Pakracu preostaje vidjeti, i premda se neki neće složiti, dojam je da će uvođenje reda i definiranje uzajamnih odnosa ipak donijeti više koristi nego štete.


Toplice Lipik_640x200_tekst